13.02.2008

BGH zu Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat  mit Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07 - entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Grundbucheintragung berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlichen Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungen zu dulden, gegeben sind.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen und entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an, wogegen sich die Beklagten zur Wehr setzten.
Der BGH hat entschieden, dass die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben. Der Vermieter muss das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen nicht selbst wahrnehmen, sondern kann auch Dritte dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben. Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (im konkreten Fall des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht allgemein, sondern nur für jeden Einzelfalls gesondert beantwortet werden. Die vom Landgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 m² großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist auch lebensnah.
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