12.10.2007

Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Erhöhung von Bruttokaltmieten, die der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, mit Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 – fortgeführt.

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Der städtische Mietspiegel weist Nettomieten aus. Der Mietvertrag der Parteien sieht eine Teilinklusivmiete vor, mit der - abgesehen von Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung sowie Kabelgebühren – auch die Nebenkosten abgegolten sind.

Mit Schreiben vom 28.10.2004 verlangte die Klägerin von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der bisherigen Miete von monatlich 575,50 € - neben der Kosten der Beheizung, Be- und Entwässerung, Kabelgebühren und eines „Wertverbesserungszuschlags“ wegen einer früher durchgeführten Modernisierungsmaßnahme, den die Mieter zusätzlich zur Miete zahlten - auf monatlich 690,60 € ab dem 01.01.2005. Die Klägerin gab dabei an, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten in Höhe von 0,67 €/m² entfielen. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Das Amtsgericht Düsseldorf – Urteil vom 29. Juli 2005 - 41 C 4333/05 – hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht Düsseldorf – Urteil vom 23. November 2006 - 21 S 362/05 – die Klage abgewiesen; es hat gemeint, dass das Zustimmungsverlangen nicht hinreichend begründet und deshalb bereits formell unwirksam sei, weil die Klägerin den auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum nicht konkret ausgewiesen habe.

Dem ist der BGH entgegengetreten. Er hat erneut entschieden, dass die Angabe eines pauschalen Betriebskostensanteils im Mieterhöhungsverlangen der formellen Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegensteht, sondern allein dessen materielle Berechtigung betrifft. Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten kommt es ohnehin dann nicht an, wenn selbst die erhöhte Teilinklusivmiete – wie hier – noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt.

Der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin eine frühere Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht in die Ausgangsmiete von 575,50 € eingerechnet hat, sondern diese frühere Mieterhöhung in Form eines gesonderten „Wertverbesserungszuschlags“ neben der Ausgangsmiete erhalten geblieben ist. Eine solche Mieterhöhung wird zwar Bestandteil der Grundmiete und kann nicht statt dessen als „Zuschlag“ neben der Miete deklariert werden. Folglich hätte die Klägerin den „Wertverbesserungszuschlag“ zu der Ausgangsmiete ihres Mieterhöhungsverlangens hinzurechnen müssen. Die Nichteinrechnung ist aber lediglich ein inhaltlicher Fehler, der nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge hat und sich hier im Ergebnis nicht auswirkte.

Da der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete auch materiell begründet ist, wie bereits das Amtsgericht entschieden hat, war auf die Revision der Klägerin das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.
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