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   Immobilienrecht
Wo bitte ist die Ausgangstür- Auswege aus der Schrottimmobilie
 
Autor: Dr. iur. Thomas Schulte
Kanzlei: Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte
Ort: 10717 Berlin
erstellt am: 16.01.09
 
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Wo bitte ist die Ausgangstür- Auswege aus der Schrottimmobilie
Familie L. bereute bereits nach wenigen Monaten den Erwerb ihrer „Altersvorsorge“. Die negativsten Aussichten des Verkäufers wurden von der Wirklichkeit der Dinge übertroffen. Plötzlich standen nicht nur die eingeplante Wertsteigerung und die einhergehende Alterssicherung in Gefahr verloren zu gehen. Ihre gegenwärtige Existenz geriet aus den Fugen.

Was war geschehen? Als Familie mit mittlerem Einkommen war Planbarkeit und Planung der Ausgaben stets Voraussetzung für die Schaffung einer sicheren Existenzgrundlage. Diesen Gedanken hielt Familie L immer im Hinterkopf und ordneten jede größere Anschaffung diesem Grundgedanken unter. Auch als sich bei ihnen ein Herr V in ihrer Wohnung anmeldete und einen Termin für die Erstellung eines Finanzkonzepts anbot. Familie L bekamen darin vorgerechnet wie sie ohne eigene finanzielle Grundmittel eine kreditfinanzierte Immobilie als spätere Altersvorsorge erstehen könnten. Die Bank, die bereit wäre, trotz der überschaubaren Einnahmen der Familie ihr einen Kredit zu geben, habe sich auch schon gefunden. Es war die Rede von regelmäßigen Mieteinnahmen, von einem Mietpool, der im Fall der Fälle als Sicherheit für unvermietete Wohnung dienen könnte. Ausschüttungen seien daher regelmäßig zu erwarten. Einige Unterschriften später wähnte sich Familie L wieder einmal in Sicherheit. Das war im Jahr 1998. Es ist auch dasselbe Jahr seit dem sie versuchen sich von ihrer Altersvorsorge Immobilienanlage zu trennen. Anders als zugesichert hatte die Immobilienanlage bereits bei Unterzeichnung erhebliche finanzielle Probleme. Diese waren schließlich derart angewachsen, dass Familie L kurze zeit nach ihrem Fondsbeitritt zur Bewilligung weiterer Kredite für den Fondsanbieter gedrängt wurden. Ein gewichtiges Argument der Betreiber: Es geht um ihre Altersvorsorge!
Schließlich gelang Familie L der Nachweis über eine Verletzung der Aufklärungspflichten der Bank. Denn diese hätte von den Risiken der der Familie L konkret angebotener Wertanlage zumindest wissen müssen und diese im spezifischen Fall der Kredit nehmenden Familie L auch mitteilen müssen. Diese Rechtsansicht hat sich auch bei den obersten Bundesgerichten durchgesetzt (BGH Urteil v. Urteil vom 20.03.07). Zudem waren die zu erwartenden Mieteinnahmen der Hauptgrund für den Entschluss von Familie L der Wertanlage beizutreten. Über bestehende Risiken hinsichtlich dieses Umstands hatten sie nach der Rechtsaufassung des OLG Brandenburg ein Auskunftsrecht gegenüber der finanzierenden Bank (OLG Brandenburg U 100/06).

„Man muss sehr entschlossen handeln, wenn man einen Anhaltspunkt für Fehler gefunden hat.“

„Familie L steht hier exemplarisch“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Schulte, „wir haben in letzter Zeit viele gleichgelagerter Fälle. Inzwischen gibt es aussichtsreiche Möglichkeiten gegen diese Desinformation der Anbieter vorzugehen. Sogar die sich als neutral gebenden Banken in die Pflicht zu nehmen. Aber hier müssen wichtige Fristen beachtet werden. Allein die Fehler weisen nicht den Weg aus der Misere.“

Zu langes Warten kann die zustehenden Ansprüche verjähren lassen.

Falsch beratene Anleger müssen sich recht zügig zum Handeln entscheiden. Denn sonst drohen ihre Ansprüche durch Bestimmungen des §§ 195 und 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu verjähren. Die Verjährungsfrist beträgt nach den gesetzlichen Vorgaben regelmäßig drei Jahre (§ 195 BGB). Allerdings gibt es auch Sachverhalte, die den Lauf der Verjährungsfrist unterbrechen, beispielsweise wenn zwischen den Parteien ernsthaft über eine Rückabwicklung verhandelt wird.

In mehreren Urteilen hat der für den Bereich Immobilien zuständige XI. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) den Zeitpunkt festgelegt, ab dem geschädigte Anleger gerichtlich gegen ihre Ansprüche vorgehen müssen, um einer Verjährung zuvor zu kommen. Der BGH entschied demnach, dass „… Die erforderliche Kenntnis vielmehr bereits vorhanden [ist], wenn die dem Geschädigten bekannten Tatsachen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des Anspruchsgegners als naheliegend erscheinen zu lassen…“ (BGH XI ZR 319/06).

Dies bedeutet, dass, sobald Kenntnis über ein rechtliches Fehlverhalten seitens der Anbieter oder der finanzierenden Banken erkennbar ist, die dreijährige Frist mit Ablauf des Jahres zu laufen beginnt. Die genaue Beurteilung eines solchen Fehlverhaltens wiederum erfordert rechtliche Vorkenntnisse, die nicht ohne weiteres von jedermann erwartet werden können. Vielmehr hat sich immer wieder gezeigt, dass erst die Hinzuziehung eines rechtlich versierten Experten den erhofften effektiven Rechtsschutz ermöglicht.

Dr. Thomas Schulte
Rechtsanwalt

Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich.

Autor (ViSdP): Dr. iur. Thomas Schulte, Dr. Schulte und Partner - Rechtsanwälte, 10717 Berlin


Das Datum, an dem dieser Artikel eingestellt wurde, entspricht nicht zwingend dem Tag der Erstellung dieses Artikels. Bitte informieren Sie sich im Zweifel beim Autor oder einem anderen Fachmann über die Aktualität und Richtigkeit der Inhalte.


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